شهدت الساحة القانونية في مصر تطورًا كبيرًا في قضية الإيجار القديم، حيث أصدرت المحكمة الدستورية العليا، برئاسة المستشار بولس فهمي، حكمًا تاريخيًا مساء أمس السبت، قضت فيه بعدم دستورية المادتين (1 و 2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، الذي يخص تأجير الأماكن السكنية وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. هذا الحكم يعد خطوة هامة في مسار إصلاح قانون الإيجار القديم الذي أثار جدلاً واسعًا في مصر خلال العقود الماضية.

حكم المحكمة الدستورية الإيجار القديم

أصدرت المحكمة حكمًا بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين (1 و 2) من قانون الإيجار القديم لعام 1981، اللتين تحددان كيفية تحديد الأجرة السنوية للأماكن المؤجرة لأغراض السكن. جاء الحكم بعد أن تبين أن القانون يحدد ثبات الأجرة السنوية للأماكن منذ تاريخ العمل بالقانون، مما اعتبرته المحكمة مخالفًا لمبادئ العدالة وحقوق الملاك في زيادة الأجرة بما يتناسب مع الأسعار والتكاليف السوقية.

المادة 1: نصت على أنه لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المؤجرة للسكن على 7% من قيمة الأرض والمباني، شريطة أن تكون المساحة المؤجرة لا تقل عن ثلثي مساحة المباني.

المادة 2: تطرقت إلى كيفية تقدير قيمة الأرض والمباني في هذه الأماكن، حيث يتم تحديد قيمة الأرض وفقًا لثمن المثل وقت الترخيص بالبناء، أما تكلفة المباني فتقدر بناءً على التكلفة الفعلية وقت البناء.

وأعلنت المحكمة أن أثر حكمها سيبدأ بعد انتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي لمجلس النواب، مما يعطي الوقت الكافي لمراجعة القانون وتعديله بما يتماشى مع مبدأ العدالة بين المالك والمستأجر.

أزمة الإيجار القديم في مصر

صدر قانون الإيجار القديم في عام 1981 بهدف تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في مصر. وكانت أبرز بنوده أن المستأجر يظل في الوحدة السكنية طالما استمر في دفع الإيجار، ولا يمكن للمالك إخراج المستأجر إلا بحكم قضائي. لكن هذا القانون، ورغم كونه قد ضمن حقوق المستأجرين في فترة معينة، فإنه تسبب في العديد من المشكلات التي تمس الجوانب الاقتصادية والاجتماعية.

أبرز المشكلات التي تسبب فيها قانون الإيجار القديم

تعطيل الاستثمار العقاري: أحد أبرز تأثيرات قانون الإيجار القديم كان تعطيل الاستثمار العقاري في مصر، حيث تجنب المستثمرون شراء العقارات المؤجرة بنظام الإيجار القديم خوفًا من عدم قدرتهم على إخلاء المستأجرين بعد انتهاء عقودهم. هذا جعل قطاع العقارات يواجه أزمة تتعلق بالسيولة والنمو، وهو ما أثر على حركة البناء والاستثمار.

تأزم العلاقات بين المالك والمستأجر: بسبب عدم وجود آلية واضحة لحل النزاعات بين المالك والمستأجر، تأزم الوضع كثيرًا، حيث تزايدت المشكلات بين الطرفين، وقد وصل الأمر في بعض الأحيان إلى المحاكم. هذا التعقيد في العلاقات أدى إلى أزمات اجتماعية وقانونية في العديد من الحالات.

التعديلات المقترحة على قانون الإيجار القديم

شهد قانون الإيجار القديم تعديلات في عام 2022 للأشخاص الاعتبارية (مثل الشركات والهيئات)، حيث تم زيادة قيمة الإيجار بنسبة 15% سنويًا لمدة خمس سنوات، وبعد ذلك تعود الوحدة إلى المالك. لكن هذه التعديلات لم تكن كافية لحل أزمة الإيجار القديم بشكل عام، لا سيما بالنسبة للأشخاص الطبيعيين (الأفراد).

ويوجد مطالبات بتعديل القانون بشكل كامل لتحديد فترة زمنية محددة لعقود الإيجار بحيث ينتهي عقد الإيجار بعد فترة معينة، ويحق للمالك إخلاء المستأجر عند انتهاء العقد. أيضًا، يجب منح المالك الحق في زيادة قيمة الإيجار بشكل عادل، على ألا يسبب ذلك ضررًا للمستأجر.

أهم النقاط في التعديلات المقترحة

تحديد فترة زمنية لعقود الإيجار: بحيث تنتهي العقود بعد فترة محددة من الزمن، ويحق للمالك إخلاء المستأجر عند انتهائها.

زيادة الإيجار بشكل عادل: يتطلب القانون أن يحق للمالك زيادة قيمة الإيجار بشكل يتماشى مع التكلفة الفعلية، دون أن يكون ذلك ظالمًا للمستأجر.

حل النزاعات بين المالك والمستأجر: لابد من إيجاد آلية قانونية واضحة لحل النزاعات بين المالك والمستأجر، بحيث لا يتم اللجوء إلى المحاكم بشكل مستمر.

يعد حكم المحكمة الدستورية الذي صدر اليوم في غاية الأهمية، حيث يفتح الطريق نحو تعديل قانون الإيجار القديم بما يتماشى مع مصلحة الطرفين، المالك والمستأجر. ومع بداية فصل جديد في العدالة العقارية في مصر، يتعين على المشرعين العمل على إصلاح القانون بما يضمن حقوق الملاك من جهة، وفي الوقت نفسه، يضمن استقرار المستأجرين الذين يعتمدون على هذه العقارات في حياتهم اليومية.

تابع أحدث الأخبار عبر