زيادة قيمة الإيجار القديم

الاربعاء 13 نوفمبر 2024 | 11:19 صباحاً

زيادة قيمة الإيجار القديم

قال الدكتور صلاح فوزي، أستاذ القانون الدستوري بجامعة المنصورة وعضو اللجنة العليا للإصلاح التشريعي وعضو لجنة إعداد الدستور، إن من بين البدائل التي يمكن لمجلس النواب اللجوء إليها، في التعامل مع حكم المحكمة الدستورية العليا بشأن عدم دستورية المادتين الأولى والثانية من قانون الإيجار القديم، هو زيادة قيمة الأجرة لجميع المساكن المؤجرة وفقا للقانون رقم 136 لسنة 1981، بنسبة 100 أو 200 في المائة اعتبارًا من نفاذ هذا القانون على أن تزداد تلك النسبة سنويًّا بمقدار 50 في المائة منها إلي حين انتهاء العقد.

تطبيق الزيادة الجديدة فى القيمة الإيجارية

وأضاف فوزي، أرى أن تطبيق الزيادة الجديدة فى القيمة الإيجارية، يجب أن تكون بشكل تدريجي على عدة سنوات، حتى تصل إلى القيمة السوقية الحالية بعد بضع سنوات من التدرج فى الزيادة.

وتابع بأن هناك بعض الحالات من المستأجرين المطبق عليهم القانون، سبق وتراضوا مع المالك على إقرار زيادة فى القيمة الإيجارية، بشكل ودى، وفي هذه الحالة عند تطبيق الضوابط الجديدة، سيتم الالتزام بالقيمة القانونية الثابتة وهى قيم الـ 7 فى المائة، دون الالتزام بتلك الزيادة الودية.

المحكمة الدستورية العليا

وكان الدكتور صلاح فوزي، قال إن المحكمة الدستورية العليا قضت بعدم دستورية ما تضمنته المادتين الأولى والثانية من القانون رقم 36 لسنة 1981، واللتان تتضمنان تحديد قيمة إيجارية للايجار القديم،" تحدد القيمة الإيجارية بمقدار 7 في المائة من قيمة الأرض والبناء"، مشيرا إلى أن المقصود هنا بقيمة الأرض هو قيمتها وقت استخراج رخصة البناء، أما المقصود بالبناء، فهو يعني التكلفة الفعلية لعملية البناء، وبالتالي تكون القيمة الإيجارية عبارة عن نسبة 7 في المائة من قيمة الأرض والبناء.

وأوضح أستاذ القانون الدستوري، أن النص يتضمن تحديدًا للقيمة الإيجارية تكون ثابتة، متابعًا، أن ذلك كان عام 1981، أي إنه يعني مرور نحو 46 عامًا على ثبات تلك القيمة، وفي المقابل شهد المجتمع آثار التضحم الاقتصادي وارتفاعًا للقيمة الاقتصادية للعقار وأشكال استغلاله وغيرها من العوامل التي دعت المحكمة الدستورية العليا، لتقول إن ذلك لا يحقق العدل وكأنه يتضمن اعتداء على حق الملكية الوارد في القانون.

استخدام المبادئ الدستورية العامة غير المكتوبة

ورأى الدكتور صلاح فوزي، أن المحكمة الدستورية العليا اتجهت إلى استخدام المبادئ الدستورية العامة غير المكتوبة وهي فيها أفكار العدل والمساواة والحق والحرية وغيرها، كما أن المحكمة استخدمت الرخصة المقررة لها فى نص المادة 49 والذي يمنح المحكمة حق إرجاء تنفيذ الحكم إلى تاريخ لاحق، حيث أرجأت المحكمة تنفيذ الحكم الصادر منها بعدم دستورية المادتين، إلى نهاية دور الانعقاد الخامس لمجلس النواب، والذى من المقرر انتهاؤه بعد نحو يعنى سبعة أو ثمانية أشهر، وذلك بهدف منح البرلمان الوقت ليضع الضوابط الحاكمة للعلاقة بين المالك والمستأجر، بما مفاده ألا يتجه للثبات وإنما إلى التحرر فى القيمة الإيجارية وتحريكها لأعلى.

وتابع أستاذ القانون الدستورى، أرى فى المقابل، أن مجلس النواب عليه أن يسارع فى إنهاء الأمر بوضع الضوابط الحاكمة للعلاقة بين المالك والمستأجر، نظرا لأن حكم المحكمة الدستورية نزع القوة التنفيذية من المادتين الأولى والثانية من القانون 36 لسنة 1981، وذلك مع نهاية دور الانعقاد الخامس لمجلس النواب.

نهاية دور الانعقاد الخامس

وحذر فوزى، أن حال عدم قيام مجلس النواب، بوضع تلك الضوابط قبل نهاية دور الانعقاد الخامس، سيكون هناك حالة من حالات الصراع بين الملاك والمستأجرين فى ساحات القضاء، نظرا لأن المالك سيسعى لفرض زيادة فى القيمة الإيجارية مستندا إلى إلغاء النص الخاص بثبات القيمة الإيجارية، وهو ما لم يقبله المستأجر، متابعا، وبالتالى سنكون أمام مشاحنات قضائية بين عدد كبير من المواطنين، يصل عددهم إلى نحو 8 ملايين مواطن وهو عدد المواطنين المستفيدين تقريبا من قانون الإيجار القديم، حيث سيلجأ المواطنون للمحاكم وهو أمر غير مستحب، حيث سيكون نوع من أنواع العراك الاجتماعى الذى لا يجب أن يكون.

وتابع، تابعت بالفعل صدور بيانا رسميا من مجلس النواب، وهو ما أثمنه لا سيما وأنه أشار إلى حرصه على مراعاة التماسك الاجتماعى، لكنى أدعوه إلى سرعة اتخاذ خطواته لطمأنة المواطنين، نظرا لأن هناك حالة من القلق تنتاب المستفيدين من القانون وكل من لهم صلة به.

وأضاف فوزى، أن مجلس النواب يضع ما يراه من ضوابط يراها مناسبة، ولكن أرى أهمية أن تتضمن الضوابط تقسيم كل مدينة إلى أربع أو خمس قطاعات أو أكثر، بحيث لا تتساوى منطقة مثل الزمالك وجاردن سيتى، بمناطق مثل الشرابية والزاوية الحمراء على سبيل المثال.

وتابع، أيضا لا بد أن يتم الأخذ فى الاعتبار القيمة السوقية للعقار للتفرقة بين عقار فاخر فى الزمالك وبين عقار بالطوب الأحمر فى الزاوية الحمراء، فالأمر يختلف.

لجنة الإسكان بمجلس النواب

كما دعا فوزى، لجنة الإسكان بمجلس النواب، لتنظيم ثلاث جلسات استماع لكل من المستأجرين والملاك والمحامين المختصين، وذلك للوصول إلى قدر من التوافق الاجتماعي وإصدار القانون قبل حلول المدة المقررة.